logo

+7 (4912) 555-000

г. Рязань, ул. Чапаева, д. 56


 

Ипотека в 2015 году


В последствии интенсивного подъема в 1-й половине 2014 г. и сдерживания темпов подъема во втором полугодии в декабре 2014 г. ипотека подверглась мощному стресс как и вся всей экономическая система. В 2015 г. главная задача членов рынка - избежать уменьшения объема ипотечного кредитования.

В 2014 году вследствие ухудшения экономической ситуации были замечены кризисные проявления. Одно из их – резкое ослабление курса рубля. Девальвация государственной денежных единиц и зачистка банковского сектора дали стимул потребительской активности населения. Как зачастую случается в кризисные времена, люди предпочли инвестировать свободные денежные средства в недвижимость, в что числе и с привлечением ипотечных кредитов. В следствии этого, не обращая внимания на подъем ставок, который стабильно наблюдался уже с начала 2 полугодия, по результатам 2014 г. количество ипотечных кредитов вырастет на 30% до рекордных 1700–1800 миллиардов руб.

Предпосылки падения

Значительное снижение тарифов на нефть (до значения $60 за баррель) в конце 2014 года в период санкций, ограничивающих привлечение средств на западных финансовых рынках в середине декабря 2014 г., совпало с временем выплат отечественными компаниями по имеющимся денежным заимствованиям.

Хитросплетение данных моментов на фоне ожидания последующего подъема тарифов на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное заключение «Банка РФ» о увеличении главной ставки с 10,5% до 17% годовых. В этих критериях цена фондирования для банков быстро выросла. Для удержания вкладчиков они были вынуждены поднять ставки по депозитам.

На данном фоне у банков появилась необходимость безотлагательно пересматривать ставки по ипотечным кредитам. Так, Сбербанк РФ увеличил ставки по ипотечным кредитам до 14,5–16%, ВТБ 24 – до 14,95%, а ряд маленьких и средних банков – до 17–20%. Почти все члены остановили прием заявлений на ипотечные кредиты и переносят сроки подписания кредитных соглашений. Глобальным проявлением становятся случаи аннулирования уже имеющихся заемщиками одобрений о выдаче ипотеки. Но банки продолжают отмечать увеличение спроса на ипотечные кредиты, что связано в первую очередь с желанием людей вкладывать имеющиеся средства.

Спрос и пузыри

Как правило, завышенный спрос на жилище ведет к подъему тарифов и образованию пузырей на рынке: в случае если спрос очень велик, стоимость необоснованно вырастает, инициируя спекулятивные ожидания. Несмотря на это стойкий подъем выдачи ипотечных кредитов на протяжении 5 лет привел к росту постройки жилья, а не тарифов на него (рост тарифов наблюдался лишь только в декабре 2014 г. в ответ на ажиотажный спрос населения, напуганного мероприятиями третьей декады месяца). Кол-во введенных в эксплуатацию квартир по результатам 10-ти месяцев 2014 г. составил 56,1 млн кв. м (в сравнении с этим же периодом 2013 года подъем составил +23,7%), из коих 29,9 млн кв. м – промышленное жилище (+35,9%). По результатам 2014 года ввод новых квартир в эксплуатацию превзойдет 75 млн кв. м, что станет безоговорочным рекордом за всю историю исследований в РФ (включая РСФСР в составе СССР). Главную роль в подобной впечатляющей динамике, без сомнения, играет ипотека: толика сделок с привлечением заемных средств в продажах составляет не менее 40%, а по многим объектам выше 80%.

Мониторинг

По последним официальным данным, экономику РФ ждет регресс. В этих критериях с учетом вклада ипотеки в помощь роста спроса на жилье нужно уделять внимание данному сектору банковского кредитования. Так как он оказывает весомый стимулирующий эффект на становление экономики в целом и привносит немаловажный вклад в подъем ВВП. Рынок недвижимости испытает торможение в следствии снижающегося спроса и возрастающих ставок по банковским вкладам и кредитам. Подъем ставок по кредитам, требовательное отношение к заемщикам со стороны банков, а еще замедление темпов роста заработной платы негативно повлияет в 2015 году на ипотечное кредитование. В следствии этого для АИЖК основной задачей будет помощь строительному бизнесу. Будут предприняты меры по поддержке и стимулированию предложения жилья и спроса на него. Преимуществом будут пользоваться проекты по строительству жилья, которое осуществляется в рамках программы «Жилье для российской семьи». Для поддержки спроса на жилье АИЖК будет рефинансировать уже выданные ипотечные кредиты для некоторых категорий граждан по более выгодной (низкой) ставке.

Количество в качество

Но, несмотря на кризис, на данный момент ипотека – самый качественный сегмент розничного кредитования даже с учетом общей тенденции роста просроченной задолженности. Так, по необеспеченным потребительским кредитам объем займов с просрочкой более 90 дней вырос за 10 месяцев 2014 г. на 60% до 791,8 млрд руб. (10,6% от всей задолженности), а по ипотечным жилищным кредитам просрочка 90+ выросла на 26% до 68,1 млрд руб. (2% всей задолженности). Розничные банки теряют прибыль на необеспеченных кредитах, но рост рисков снижения платежеспособности заемщиков в условиях сокращения объемов выдачи новых кредитов может привести к существенному росту просрочек по кредитам, в том числе и ипотечным. В связи с этим участникам рынка надо уже сейчас быть готовыми оперативно реагировать на такие вызовы. И тем не менее ситуация в ипотечном портфеле значительно более благополучная, чем с необеспеченными кредитами: во-первых, по сравнению с потребительским кредитованием ипотечные заемщики более дисциплинированны, во-вторых, их кредиты обеспечены залогами.

Фондирование

То, насколько весомым будет эффект от увеличения стоимости фондирования для ипотечного рынка в 2015 году зависит в от длительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках и на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов в частности. Чем дольше сохранится текущая цена фондирования, тем глубже будет спад в рынке ипотеки. В некоторых регионах рост % ставок будет компенсирован падением стоимости на жилье, но так как ипотеку активно поддерживал сектор жилищного строительства, падение выдачи ипотеки банками окажет негативное влияние и на устойчивость строительных компаний. Более этого, развитие строительства в целом будет зависеть от возможности продолжения ипотечного кредитования строительства в новых условиях. В то же время ипотечное кредитование стало единственно возможным инструментом массштабной реализации спроса на жилье, оно стало решающим фактором развития строительной отрасли, а для банков – качественным активом. Какие бы испытания не ждали рынок в 2015 г., можно уверенно говорить о его скором восстановлении при первых признаках нормализации ситуации на финансовых рынках. Напомним, что в 2009 г., пережив падение в 4,5 раза с 655,8 млрд до 152,5 млрд руб., уже в 2011 г. рынок вырос выше предкризисного уровня и составил 717 млрд руб., а концу 2013 г. практически удвоился еще раз и составил 1353 млрд руб.

Источник: www.msn.com

К списку статей